免許を受けるための要件②
1、事務所について
事務所は、免許を取得する上で重要な意味をもっています。
・事務所の所在で知事許可か大臣許可かを決めることになっている。
・事務所に専任の取引主任士の設置義務がある。
・事務所の数に応じて営業保証金を供託しなければいけない。
(1)本店、支店
①宅建業者が商人の場合
本店または支店として履歴事項全部証明書に登記されたもの
注）本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を営むと、本店も宅建業の「事務所」となり、この場合、本店にも営業保証金の供託及び専任の取引士の設置が必要となります。
本店であるからには、具体の宅建業を行わなくても、支店で行う宅建業について、何らかの中枢管理的な統轄機能を果たしているからです。
支店の登記があっても、この支店において宅建業を行わない場合は、「事務所」としては取り扱いません。
②宅建業者が商人以外の者である場合
協同組合(農業協同組合及び生活協同組合)や公益法人等商人でない業者については、個々の法律で、「主たる事務所」または「従たる事務所」として取り扱われるものをいいます。
(2)前記(1)の本店または支店ほか、『継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの
このような場所は、実体上は支店に類似するものと言えるので、支店としての名称を付していなくても、従たる事務所として取り扱われます。
【例】○○営業所、○○店、○○出張所、○○事務所など
継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」とは、物理的にも社会通念上事務所と認識され る程度の形態を備えていることが必要と考えられ、テント張りの案内所など、移動の容易な施設等は事務所としては認められません。
(3)事務所の形態
一般的な解釈としては、物理的にも宅建業の業務を継続的に行える機能を持ち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要です。
一般の戸建て住宅、またはマンション 等の集合住宅の一室(一部)を事務所として使用すること、同一フロアーに他の法人等と同居すること、仮設の建築物を事務所とすること等は原則として認められません。
①一般の戸建住宅の一部を事務所とする場合（事前に免許権者に相談が必要です。）
・住宅の出入口以外の事務所専用の出入口がある。
・他の部屋とは壁で間仕切りされている。
・内部が事務所としての形態を整えており、事務所の用途だけに使用している。
②同一フロアーに他の法人等と同居している事務所の場合
• 各々の法人ともに出入口が別にあり、他社を通ることなく出入りができること。
• 各々の法人は、高さ180m以上のパーテーション等固定式の聞仕切りがあり相互に独立していること。
※免許申請の必要書類として、事務所内外の写真、平面間取り図の添付が必要となります。
